Gebäudeenergiegesetz 2026: Diese Pflichten kommen jetzt auf Hausbesitzer zu
Heizungstausch, Dämmung, Sanierungspflichten: Was das Gebäudeenergiegesetz 2026 für Eigentümer bedeutet. Fristen, Ausnahmen und Fördermöglichkeiten im Überblick.
Das GEG 2026 in Kürze: Was sich für Eigentümer ändert
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Regelwerk für energieeffizientes Bauen und Sanieren in Deutschland. Mit den ab 2026 geltenden Verschärfungen rückt der Bestandsschutz für ältere Gebäude weiter in den Hintergrund – und konkrete Handlungspflichten treten für Millionen von Hauseigentümern in den Vordergrund.
Kern der Novelle: Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Was 2024 zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten galt, wird jetzt schrittweise auf Bestandsgebäude ausgeweitet – je nach Gemeindegröße und kommunaler Wärmeplanung. Diese Regelung betrifft nicht nur den klassischen Heizungstausch, sondern auch die Frage, wie bestehende Heizsysteme in den kommenden Jahren weiterbetrieben werden dürfen. Für Eigentümer ist es daher essenziell, sich frühzeitig mit den neuen Anforderungen auseinanderzusetzen und einen klaren Fahrplan für die eigene Immobilie zu entwickeln.
Der Heizungstausch: Fristen, Optionen und Ausnahmen
Wann greift die 65-%-Regel?
Die Pflicht zum Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizungstausch ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt:
| Gemeindegröße | Frist Wärmeplanung | Heizungstauschpflicht |
|---|---|---|
| Über 100.000 Einwohner | 30.06.2026 | Ab Veröffentlichung des Plans |
| Unter 100.000 Einwohner | 30.06.2028 | Ab Veröffentlichung des Plans |
| Ohne Wärmeplan | – | Spätestens ab 30.06.2028 |
Wichtig: Solange keine kommunale Wärmeplanung vorliegt, dürfen bestehende Öl- und Gasheizungen weiter betrieben und auch repariert werden. Bei einem Totalausfall der Heizung gelten Übergangsfristen von bis zu 5 Jahren, in denen vorübergehend fossile Übergangslösungen erlaubt sind. Diese Regelung soll verhindern, dass Hauseigentümer im Winter in eine Notsituation geraten und unter Zeitdruck kostspielige Entscheidungen treffen müssen.
Welche Heizsysteme erfüllen die 65-%-Regel?
Das GEG definiert mehrere sogenannte Erfüllungsoptionen, die die Anforderung automatisch erfüllen:
- Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser) – derzeit die populärste Option mit der besten Förderlandschaft
- Fernwärmeanschluss (sofern das Netz die 65 %-Quote erreicht) – besonders in städtischen Gebieten eine komfortable Lösung
- Hybridheizung (z. B. Wärmepumpe + Gas-Spitzenlastkessel) – ideal für schlecht gedämmte Altbauten als Übergangslösung
- Biomasseheizung (Pellets, Hackschnitzel, Scheitholz mit Pufferspeicher) – vor allem in ländlichen Regionen beliebt
- Solarthermie in Kombination mit einer der o. g. Optionen
- H₂-Ready-Gasheizung (nur in Gebieten mit verbindlichem Wasserstoff-Ausbauplan)
- Stromdirektheizung (unter bestimmten Voraussetzungen in gut gedämmten Gebäuden)
Achtung: Die sogenannte „H₂-Ready"-Option birgt erhebliche Risiken. Sollte das geplante Wasserstoffnetz nicht realisiert werden, muss der Eigentümer innerhalb einer Übergangsfrist auf eine andere Erfüllungsoption umsteigen – verbunden mit erneuten Investitionskosten. Experten raten, diese Option nur dann zu wählen, wenn ein verbindlicher kommunaler Wasserstoffplan vorliegt.
Welche Ausnahmen gelten?
Das GEG sieht Härtefallregelungen vor, die praxisrelevant sind:
- Eigentümer über 80 Jahre: Keine Pflicht zum Heizungstausch in selbstgenutzten Gebäuden
- Unwirtschaftlichkeit: Wenn die Umstellung wirtschaftlich unzumutbar ist (Einzelfallprüfung durch zugelassenen Energieberater)
- Denkmalschutz: Wenn bauliche Einschränkungen den Einbau moderner Systeme verhindern
- Übergangsfristen bei Heizungshavarie: 5 Jahre für eine provisorische fossile Lösung
Bei einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft oder Verkauf gehen die Pflichten auf den neuen Eigentümer über – die Altersausnahme erlischt in diesem Fall.
Energetische Sanierung im Bestand: Was das GEG bei Eigentümerwechsel verlangt
Nachrüstpflichten nach § 47 GEG
Ein häufig übersehener Aspekt des GEG: Bei einem Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) greifen innerhalb von zwei Jahren bestimmte Nachrüstpflichten:
- Oberste Geschossdecke: Muss gedämmt werden, wenn sie nicht die Mindestanforderungen (U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K)) erfüllt und das darüberliegende Dach unbeheizt ist
- Heizungsrohre: Freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen (Keller, Dachboden) müssen gedämmt werden
- Heizkessel: Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden (betrifft nicht Niedertemperatur- und Brennwertkessel)
Diese Nachrüstpflichten gelten unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung und sind sofort wirksam. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € geahndet werden – ein Risiko, das viele Immobilienkäufer unterschätzen.
Dämmstandards im Überblick
Bei einer energetischen Sanierung – ob freiwillig oder angeordnet – gelten folgende Mindest-U-Werte gemäß GEG Anlage 7:
| Bauteil | Max. U-Wert (W/(m²·K)) | Typische Maßnahme |
|---|---|---|
| Außenwand | 0,24 | WDVS 14-16 cm (WLG 035) |
| Dach / oberste Geschossdecke | 0,24 | Zwischensparrendämmung + Untersparren |
| Kellerdecke | 0,30 | Kellerdeckendämmung 10-12 cm |
| Fenster (Uw) | 1,30 | Zweifach- oder Dreifachverglasung |
| Außentüren | 1,80 | Wärmegedämmte Haustür |
Praxishinweis: Diese Werte sind Mindeststandards. Wer KfW- oder BAFA-Förderung in Anspruch nehmen will, muss in der Regel deutlich bessere Werte erreichen (z. B. Uw ≤ 0,95 für Fenster). Die besseren Werte rechnen sich langfristig durch niedrigere Heizkosten – ein Aspekt, den Eigentümer bei der Planung unbedingt berücksichtigen sollten.
Finanzielle Unterstützung: Förderungen und Zuschüsse
Die Bundesregierung hat die Förderlandschaft für energetische Sanierungen kontinuierlich ausgebaut. 2026 stehen folgende Programme im Zentrum:
BEG-Förderung für den Heizungstausch
- Grundförderung: 30 % der Investitionskosten für alle Erfüllungsoptionen
- Einkommensbonus: Zusätzlich 30 % für Haushalte mit max. 40.000 € Bruttojahreseinkommen
- Klimageschwindigkeitsbonus: 20 % für den frühzeitigen Austausch funktionstüchtiger fossiler Heizungen (abnehmend ab 2029)
- Maximale Fördersumme: 70 % der förderfähigen Kosten, gedeckelt auf 30.000 € (erste Wohneinheit)
Ergänzender Kredit der KfW
- Zinsgünstiger Kredit bis 120.000 € pro Wohneinheit
- Sonderkondition für Haushalte mit max. 90.000 € Bruttojahreseinkommen
- Tilgungszuschuss je nach erreichtem Effizienzhausniveau
Eigentümer können auf der Seite des Bundesministeriums für Wirtschaft die aktuelle Förderrichtlinien des GEG einsehen, um zu prüfen, welche Kombination aus Zuschüssen, Krediten und Steuererleichterungen für ihre Situation am günstigsten ist.
Steuerliche Absetzbarkeit (§ 35c EStG)
- 20 % der Sanierungskosten über drei Jahre absetzbar
- Maximal 40.000 € pro Wohneinheit
- Nicht mit BEG-Förderung kombinierbar – aber keine vorherige Antragstellung notwendig
- Besonders attraktiv für Eigentümer, die spontan sanieren und keinen Förderantrag vorab gestellt haben
Rechenbeispiel: Heizungstausch Öl → Wärmepumpe
| Position | Betrag |
|---|---|
| Luft-Wasser-Wärmepumpe inkl. Installation | 28.000 € |
| Anpassung Heizflächen (Heizkörpertausch) | 6.000 € |
| Entsorgung Öltank + Altkessel | 2.500 € |
| Bruttoinvestition | 36.500 € |
| Grundförderung (30 %) | – 10.950 € |
| Klimageschwindigkeitsbonus (20 %) | – 7.300 € |
| Nettoinvestition | 18.250 € |
| Jährliche Energiekosteneinsparung | ca. 1.200 € |
| Amortisationszeit (ohne Wertsteigerung) | ca. 15 Jahre |
Hinzu kommt eine geschätzte Wertsteigerung der Immobilie von 5-15 %, die bei einem späteren Verkauf erheblich ins Gewicht fällt. Gerade in Zeiten steigender Energiepreise bewerten Käufer ein modernes Heizsystem als klaren Vorteil gegenüber fossilen Altanlagen.
Wärmepumpe im Altbau: Funktioniert das wirklich?
Eine der häufigsten Fragen von Eigentümern älterer Gebäude: Kann eine Wärmepumpe in meinem ungedämmten Altbau überhaupt effizient arbeiten? Die Antwort ist differenzierter als oft dargestellt.
Die Physik dahinter
Wärmepumpen arbeiten effizienter, je geringer die Differenz zwischen Quelltemperatur (Außenluft, Erdreich) und der benötigten Vorlauftemperatur ist. Alte Heizkörper benötigen oft Vorlauftemperaturen von 60-70 °C, während Fußbodenheizungen mit 30-35 °C auskommen. Die sogenannte Jahresarbeitszahl (JAZ) gibt an, wie viel Wärme die Pumpe pro eingesetzter Kilowattstunde Strom erzeugt:
| Vorlauftemperatur | JAZ (Luft-Wasser) | Bewertung |
|---|---|---|
| 35 °C (Fußbodenheizung) | 3,5 – 4,5 | Sehr effizient |
| 50 °C (große Heizkörper) | 2,8 – 3,5 | Effizient |
| 65 °C (alte kleine Heizkörper) | 2,0 – 2,8 | Grenzwertig |
Die Praxislösung: Hybridheizung
Für viele Altbauten ist die Hybridlösung die wirtschaftlich klügste Strategie: Eine Wärmepumpe deckt 80-90 % des Wärmebedarfs ab (Frühling, Herbst, milde Wintertage), während ein Gas- oder Pelletkessel die Spitzenlast an den kältesten Tagen übernimmt. Diese Kombination erfüllt die GEG-Anforderung und arbeitet effizienter als eine reine Wärmepumpe in einem unzureichend gedämmten Gebäude.
Heizlastberechnung ist Pflicht
Bevor eine Wärmepumpe installiert wird, sollte zwingend eine normgerechte Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 durchgeführt werden. Nur so lässt sich die Wärmepumpe korrekt dimensionieren. Eine zu kleine Anlage friert an kalten Tagen ein, eine zu große Anlage taktet zu häufig und verschleißt vorzeitig. Die Berechnung kostet ca. 300-500 € und sollte vom Energieberater oder dem Heizungsbauer durchgeführt werden.
Sanierungsfahrplan: Der individuelle Weg zur Energieeffizienz
Bevor Eigentümer vorschnell in Einzelmaßnahmen investieren, empfiehlt sich die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) durch einen zertifizierten Energieberater. Vorteile:
- Ganzheitliche Analyse des energetischen Ist-Zustands
- Priorisierung der wirtschaftlichsten Maßnahmen
- Zusätzlicher Förderbonus: 5 % auf jede Einzelmaßnahme (iSFP-Bonus)
- Langfristige Planung: Aufeinander abgestimmte Sanierungsschritte über bis zu 15 Jahre
- Kosten des iSFP: Ca. 300–500 € Eigenanteil (nach 80 % BAFA-Förderung)
Der iSFP ist kein starrer Plan, sondern eine flexible Roadmap, die sich an die finanzielle Situation des Eigentümers anpassen lässt. Wer nicht alles auf einmal stemmen kann, saniert in sinnvollen Etappen – und sichert sich bei jeder Maßnahme den iSFP-Bonus.
Häufige Fehler beim GEG-konformen Sanieren
Aus der Praxis lassen sich typische Fallstricke identifizieren:
- Erst bauen, dann fördern: BAFA- und KfW-Mittel müssen vor Auftragsvergabe beantragt werden. Wer den Handwerker schon beauftragt hat, verliert den Förderanspruch. Auch Anzahlungen oder verbindliche Auftragsbestätigungen gelten als Beauftragung.
- Fenster ohne Lüftungskonzept: Hochdämmende Fenster ohne kontrollierte Lüftung können zu Schimmelbildung führen. Ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 ist bei jedem Fenstertausch Pflicht.
- Dämmung ohne Feuchteschutz: Innendämmung ohne fachgerechte Dampfbremse ist ein häufiger Schadenverursacher. Lassen Sie die Maßnahme unbedingt von einem erfahrenen Fachbetrieb ausführen.
- Auf den Wasserstoff warten: Die „H₂-Ready"-Option klingt attraktiv, aber ein Wasserstoffnetz ist in den allermeisten Gemeinden bis 2035 nicht realistisch. Wer wartet, zahlt am Ende doppelt.
- Billigangebote bei der Wärmepumpe: Unterdimensionierte Systeme oder fehlende Heizlastberechnung führen zu hohen Stromkosten und unzufriedenen Bewohnern. Eine sorgfältige Planung ist bei Wärmepumpen entscheidend.
- Kommunalen Wärmeplan ignorieren: Der Wärmeplan Ihrer Gemeinde entscheidet über Ihre Optionen. Möglicherweise ist Fernwärme in Ihrer Straße geplant – dann wäre eine eigene Wärmepumpe doppelte Investition.
Checkliste: GEG 2026 – So gehen Sie vor
- Prüfen, ob Ihre Kommune bereits einen Wärmeplan veröffentlicht hat
- Alter und Typ Ihrer aktuellen Heizung feststellen (Konstanttemperaturkessel > 30 Jahre?)
- Energetischen Ist-Zustand durch Energieberater bewerten lassen
- Individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen
- Fördermöglichkeiten prüfen (BEG-Zuschuss, KfW-Kredit oder § 35c)
- Mindestens 3 Angebote von qualifizierten Fachbetrieben einholen
- Förderantrag vor Auftragsvergabe stellen
- Zeitplan für Umsetzung festlegen
- Lüftungskonzept bei Fenstertausch erstellen lassen
- Nachrüstpflichten bei geplantem Eigentümerwechsel prüfen
Fazit: Abwarten ist keine Strategie
Das GEG 2026 ist kein zahnloser Tiger – die Pflichten sind real, die Fristen laufen und die finanziellen Konsequenzen bei Nicht-Handeln steigen. Gleichzeitig war die Förderlandschaft nie so attraktiv wie heute: Zuschüsse von bis zu 70 %, zinsgünstige Kredite und steuerliche Absetzbarkeit machen die energetische Sanierung wirtschaftlich vertretbar.
Die drei wichtigsten Takeaways:
- Informieren Sie sich jetzt über Ihren kommunalen Wärmeplan und die daraus resultierenden Fristen.
- Nutzen Sie einen Energieberater – die Kosten dafür werden zu 80 % gefördert und der iSFP-Bonus bringt zusätzliche 5 % bei jeder Einzelmaßnahme.
- Handeln Sie proaktiv: Wer früh saniert, profitiert von besseren Förderkonditionen, hat freie Handwerkerwahl und vermeidet den Zeitdruck, der bei einem plötzlichen Heizungsausfall entsteht.
Tipp der Redaktion: Viele Energieberater bieten kostenlose Erstberatungen an. Nutzen Sie dieses Angebot, um eine erste Einschätzung zu Ihrem Gebäude zu erhalten – ganz ohne Verpflichtung. Die Wartezeiten bei Energieberatern betragen aktuell 4-8 Wochen, also zögern Sie nicht.
