Wertsteigerung durch Nachhaltigkeit: Alles über DGNB-Zertifikate für Immobilien

Nachhaltigkeit als Werttreiber am Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt erlebt einen Paradigmenwechsel: Nachhaltigkeit ist kein Nischenthema mehr, sondern ein harter Wirtschaftsfaktor. Zertifizierte Gebäude erzielen nachweislich höhere Mietpreise, geringere Leerstände und bessere Verkaufserlöse als nicht zertifizierte Vergleichsobjekte. Was vor zehn Jahren noch als Marketing-Gag belächelt wurde, ist heute ein entscheidendes Kriterium in der professionellen Immobilienbewertung.

Im Zentrum der Nachhaltigkeitsbewertung in Deutschland steht die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) mit ihrem international anerkannten Zertifizierungssystem. Was einst als idealistisches Siegel begann, ist heute ein messbarer Wertfaktor in der Immobilienbewertung – und zunehmend eine Voraussetzung für institutionelle Investoren, Fondsmanager und börsennotierte REITs.

Die Zahlen belegen den Trend: Laut einer Studie von JLL erzielen DGNB-Gold-zertifizierte Bürogebäude im Durchschnitt 6-12 % höhere Mietpreise und weisen eine um 3-5 Prozentpunkte niedrigere Leerstandsquote auf als vergleichbare nicht zertifizierte Objekte. In einem Markt, in dem jeder Prozentpunkt Rendite zählt, ist das ein signifikanter Wettbewerbsvorteil.

Das DGNB-Zertifizierungssystem verstehen

Ganzheitlicher Ansatz: Mehr als nur Energie

Anders als viele internationale Systeme betrachtet die DGNB Nachhaltigkeit nicht eindimensional, sondern bewertet Gebäude anhand von sechs gleichgewichteten Qualitäten:

Qualität	Gewichtung	Beispielkriterien
Ökologische Qualität	22,5 %	Ökobilanz, Trinkwasserbedarf, Biodiversität
Ökonomische Qualität	22,5 %	Lebenszykluskosten, Flächeneffizienz, Wertstabilität
Soziokulturelle Qualität	22,5 %	Thermischer Komfort, Innenraumluft, Barrierefreiheit
Technische Qualität	22,5 %	Brandschutz, Schallschutz, Rückbaubarkeit
Prozessqualität	10 %	Integrale Planung, Bauprozess, Inbetriebnahme
Standortqualität	Bonus	Infrastruktur, Mikroklima, ÖPNV-Anbindung

Dieser ganzheitliche Ansatz ist ein Alleinstellungsmerkmal der DGNB: Während andere Systeme primär die Umweltwirkung bewerten, bezieht die DGNB ausdrücklich die Wirtschaftlichkeit über den gesamten Lebenszyklus und die Qualität für die Nutzer gleichwertig mit ein. Ein Gebäude, das zwar energieeffizient ist, aber schlecht geplante Arbeitsplätze bietet, wird nicht mit Platin ausgezeichnet.

Die Zertifizierungsstufen

Das DGNB-System vergibt vier Auszeichnungsstufen, abhängig vom erreichten Gesamterfüllungsgrad:

Stufe	Erfüllungsgrad	Bedeutung
Platin	≥ 80 %	Herausragende Nachhaltigkeit in allen Bereichen
Gold	≥ 65 %	Überdurchschnittliche Leistung, hoher Standard
Silber	≥ 50 %	Gute Nachhaltigkeitsperformance, solide Basis
Bronze	≥ 35 %	Einstiegsstufe, grundlegende Anforderungen erfüllt

Praxiswert: Für institutionelle Investoren und ESG-konforme Portfolios ist Gold die De-facto-Mindestanforderung. Bei Neubauten streben ambitionierte Bauherren zunehmend Platin an – nicht nur aus Überzeugung, sondern weil die Marktprämie die Mehrkosten rechtfertigt.

Eine detaillierte Übersicht über alle Bewertungskriterien und die Anforderungen für jede Stufe finden Investoren und Planer direkt auf der offiziellen Website: Kriterien für nachhaltiges Bauen und Zertifizierung. Die Plattform bietet neben den Kriterienkatalogen auch Schulungsangebote und ein Verzeichnis akkreditierter Auditoren.

Warum DGNB-Zertifikate den Immobilienwert steigern

1. Geringere Betriebskosten

Zertifizierte Gebäude sind in der Regel energieeffizienter, wasserärmer und wartungsoptimiert:

Energiekosten: 20-40 % niedriger als bei konventionellen Gebäuden durch optimierte Gebäudetechnik und Hülle
Wasserverbrauch: 15-30 % reduziert durch effiziente Sanitärtechnik und Regenwassernutzung
Instandhaltung: Planbar und optimiert durch qualitätsgesicherte Bauausführung und dokumentierte Wartungskonzepte

Über einen Betrachtungszeitraum von 30 Jahren summieren sich die geringeren Betriebskosten auf 100.000 bis 500.000 € bei einem mittelgroßen Bürogebäude – ein Betrag, der die Zertifizierungskosten um ein Vielfaches übersteigt.

2. Höhere Mieteinnahmen

Mieter – insbesondere Unternehmen mit eigenen ESG-Zielen und Nachhaltigkeitsberichten – sind bereit, für nachhaltige Flächen einen Aufpreis zu zahlen. Die sogenannte „Green Premium" beträgt je nach Markt und Zertifizierungsstufe 4-15 % auf die Kaltmiete. Großunternehmen berücksichtigen die Gebäudezertifizierung zunehmend in ihrem Scope-3-Reporting und bevorzugen zertifizierte Standorte gegenüber konventionellen Alternativen.

3. Geringeres Leerstandsrisiko

Nachhaltige Gebäude sind zukunftssicherer und attraktiver für Mieter. Das Risiko des sogenannten „Stranded Asset" – einer Immobilie, die aufgrund schlechter Energieeffizienz unvermietbar oder unverkäuflich wird – sinkt erheblich. Angesichts verschärfter EU-Regulierung (EPBD, Taxonomie) droht nicht zertifizierten Gebäuden in den kommenden Jahren ein beschleunigter Wertverlust.

4. Bessere Finanzierungskonditionen

Banken und Finanzierer bieten zunehmend Green Loans und Sustainability-Linked Loans an, die für zertifizierte Gebäude günstigere Zinsen vorsehen. Die Differenz kann 0,1-0,3 Prozentpunkte betragen – bei großen Darlehensvolumina ein erheblicher finanzieller Vorteil über die gesamte Kreditlaufzeit.

5. ESG-Compliance und Taxonomie

Für institutionelle Investoren, Fonds und REITs ist die EU-Taxonomie-Konformität ein zentrales Kriterium. DGNB-zertifizierte Gebäude erfüllen viele der Taxonomie-Anforderungen und erleichtern das ESG-Reporting erheblich. Die Offenlegungsverordnung (SFDR) und die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) zwingen Investoren zur transparenten Berichterstattung – zertifizierte Gebäude liefern die notwendigen Daten.

Der Zertifizierungsprozess: Ablauf und Kosten

Projektphasen der Zertifizierung

Registrierung: Anmeldung des Projekts bei der DGNB (bereits in der Planungsphase möglich und empfohlen)
Vorzertifikat (optional): Bewertung auf Basis der Planungsunterlagen – ein starkes Signal an Investoren, Banken und potenzielle Mieter
Planungsbegleitung: DGNB-Auditor begleitet den Planungsprozess und prüft die Kriterienerfüllung in jeder Leistungsphase
Zertifizierung: Nach Fertigstellung wird das Gebäude anhand der tatsächlichen Ausführung bewertet und das finale Zertifikat vergeben
In-Use-Zertifizierung (optional): Regelmäßige Nachprüfung im laufenden Betrieb, um die tatsächliche Performance zu dokumentieren

Kosten der Zertifizierung

Kostenposition	Größenordnung
DGNB-Registrierungsgebühr	3.000 – 8.000 €
DGNB-Zertifizierungsgebühr	5.000 – 15.000 €
Auditor-Honorar	15.000 – 80.000 € (projektabhängig)
Evt. Zusatzgutachten (LCA, LCC)	5.000 – 20.000 €
Gesamtkosten (typisch)	30.000 – 120.000 €

Wirtschaftliche Einordnung: Bei einem Bürogebäude mit 5.000 m² Mietfläche und einem Bauvolumen von 15 Mio. € machen die Zertifizierungskosten weniger als 1 % der Baukosten aus – der langfristige Wertzuwachs durch höhere Mieten, geringere Betriebskosten und bessere Finanzierungskonditionen übersteigt diese Investition um ein Vielfaches.

Wer ist der DGNB-Auditor?

Der Auditor ist ein unabhängiger, von der DGNB akkreditierter Fachmann, der den gesamten Zertifizierungsprozess begleitet. Er fungiert als Schnittstelle zwischen Planungsteam und DGNB und stellt sicher, dass die Nachhaltigkeitsziele systematisch verfolgt werden. Ein erfahrener Auditor bringt zudem wertvolles Know-how aus vergleichbaren Projekten ein und kann das Planungsteam frühzeitig auf Optimierungspotenziale hinweisen.

DGNB vs. internationale Systeme

Kriterium	DGNB	LEED (USA)	BREEAM (UK)
Herkunft	Deutschland	USA	Großbritannien
Fokus	Ganzheitlich, Lebenszyklus	Energie, Umwelt	Umwelt, Management
Lebenszyklusbetrachtung	Ja (zentral)	Teilweise	Teilweise
Ökonomische Bewertung	Ja (gleichgewichtet)	Nein	Begrenzt
Verbreitung DACH	Stark	Moderat	Gering
Internationale Akzeptanz	Wachsend	Hoch	Hoch
Kosten	Moderat	Moderat	Moderat bis hoch

Der DGNB-Vorteil: Das System ist speziell auf den deutschen und europäischen Markt zugeschnitten, berücksichtigt lokale Normen, Bauvorschriften und Klimadaten und legt besonderen Wert auf die ökonomische Lebenszyklusbetrachtung – ein Aspekt, der für Investoren besonders relevant ist. Wer international agiert, kann bei Bedarf zusätzlich eine LEED- oder BREEAM-Zertifizierung anstreben – die DGNB bietet hierfür Synergien, da viele Nachweise für mehrere Systeme verwendbar sind.

Welche ökologischen Kriterien erfüllt sein müssen

Ökobilanz (Life Cycle Assessment)

Jedes zertifizierte Gebäude muss eine Ökobilanz über den gesamten Lebenszyklus vorweisen – von der Rohstoffgewinnung über die Nutzungsphase bis zum Rückbau. Bewertet werden unter anderem:

Treibhauspotenzial (kg CO₂-Äquivalent) – der zentrale Klimaindikator
Primärenergiebedarf (erneuerbar und nicht erneuerbar)
Versauerungspotenzial und Eutrophierungspotenzial der verwendeten Materialien
Abiotischer Ressourcenverbrauch – wie stark werden endliche Rohstoffe beansprucht?

Materialwahl und Schadstofffreiheit

Schadstoffarme Baustoffe: Strenge Grenzwerte für VOC-Emissionen, Formaldehyd und Schwermetalle
Recyclingfähigkeit: Hoher Anteil recycelter und recycelbarer Materialien wird belohnt
Holz aus nachhaltiger Forstwirtschaft: FSC- oder PEFC-Zertifizierung als Mindestanforderung

Wasser und Biodiversität

Trinkwasserverbrauch minimieren: Regenwassernutzung, Grauwasserrecycling, wassersparende Armaturen
Flächenversiegelung reduzieren: Dach- und Fassadenbegrünung als bewerteter Beitrag zur Biodiversität
Biodiversitätskonzept: Nisthilfen, heimische Bepflanzung und Insektenhabitate fließen positiv in die Bewertung ein

DGNB im Bestand: Das Zertifikat für bestehende Gebäude

Neben Neubauten bietet die DGNB auch Zertifizierungen für bestehende Gebäude an – ein wachsendes Segment, da der Großteil des deutschen Gebäudebestands vor dem Jahr 2000 errichtet wurde und dringend modernisiert werden muss:

Gebäude im Betrieb: Bewertung der tatsächlichen Performance im laufenden Betrieb anhand von Verbrauchsdaten und Nutzerzufriedenheit
Sanierung: Spezifische Kriterien für energetische und bauliche Modernisierung, die den Bestandscharakter berücksichtigen
Quartierszertifizierung: Ganzheitliche Bewertung ganzer Stadtquartiere – besonders relevant für Projektentwickler größerer Areale

Der ESG-Aspekt für Bestandshalter

Für Eigentümer großer Portfolios ist die DGNB-Zertifizierung des Bestands ein strategisches Instrument:

CRREM-Analyse: Identifikation von Gebäuden mit Stranded-Asset-Risiko und Entwicklung gezielter Sanierungsstrategien
Taxonomie-Konformität: Strukturierter Nachweis der EU-Taxonomie-Anforderungen für bestehende Gebäude
Carbon Risk Assessment: Bewertung der CO₂-Risiken im Portfolio und Ableitung konkreter Dekarbonisierungspfade

Praxisbeispiel: DGNB-Zertifizierung eines Bürogebäudes

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht den Mehrwert der Zertifizierung:

Ausgangssituation

Projekt: Neubau eines Bürogebäudes mit 4.000 m² Mietfläche in einer deutschen Großstadt
Bauvolumen: 12 Mio. € netto
Zertifizierungsziel: DGNB Gold
Zertifizierungskosten: 65.000 € (< 0,6 % der Baukosten)

Ergebnis nach 3 Jahren Betrieb

Kennzahl	Konventionelles Gebäude	DGNB Gold
Kaltmiete/m²	14,50 €/m²	16,20 €/m² (+12 %)
Leerstandsquote	8 %	2 %
Energiekosten/m²/Jahr	28 €/m²	18 €/m² (– 36 %)
Mieterfluktuation	15 %/Jahr	6 %/Jahr
Jährlicher Mietmehrertrag	–	ca. 82.000 €

Die Zertifizierungskosten von 65.000 € haben sich in diesem Fall bereits nach weniger als einem Jahr durch höhere Mieteinnahmen und geringeren Leerstand amortisiert. Über die Gesamtlebensdauer des Gebäudes ergibt sich ein finanzieller Vorteil von mehreren Millionen Euro.

DGNB für Wohngebäude: Auch für Eigenheimbesitzer relevant

Die DGNB hat ihr Zertifizierungssystem in den letzten Jahren gezielt auf Wohngebäude und kleinere Projekte ausgeweitet. Das System „Neubau Kleine Wohngebäude" richtet sich explizit an Einfamilien- und Doppelhäuser.

Vorteile für private Bauherren

Qualitätssicherung: Die Zertifizierung fungiert als externe Qualitätskontrolle und stellt sicher, dass die Bauausführung den Planungsvorgaben entspricht
Gesünderes Wohnen: Strenge Anforderungen an Innenraumluftqualität und Schadstofffreiheit schützen die Gesundheit der Bewohner – besonders relevant für Familien mit Kindern
Wertstabilität: Bei einem späteren Verkauf ist das Zertifikat ein dokumentierter Qualitätsnachweis, der das Vertrauen potenzieller Käufer stärkt
Zukunftssicherheit: Zertifizierte Gebäude erfüllen bereits heute die Standards, die in 10-15 Jahren voraussichtlich gesetzlich gefordert werden

Kosten für ein Einfamilienhaus

Die Zertifizierungskosten für ein Einfamilienhaus liegen deutlich unter denen für große Gewerbeprojekte:

DGNB-Gebühren: ca. 2.000 – 4.000 €
Auditorhonorar: ca. 5.000 – 15.000 €
Gesamtkosten: ca. 7.000 – 20.000 € (je nach Projektumfang und Zertifizierungsstufe)

Bei einem Bauvolumen von 350.000 € für ein Einfamilienhaus entspricht das weniger als 3-6 % – eine Investition, die sich durch die höhere Bauqualität und die Wertstabilität langfristig rechnet.

Checkliste: DGNB-Zertifizierung für Ihr Projekt

Projektziele definieren: Welche Zertifizierungsstufe wird angestrebt?
DGNB-Auditor frühzeitig einbinden (idealerweise ab Leistungsphase 1-2)
Projekt bei der DGNB registrieren
Integrale Planung sicherstellen (alle Fachplaner an einem Tisch)
Ökobilanz und Lebenszykluskostenberechnung beauftragen
Schadstoffkonzept für Baustoffe erstellen
Monitoring-Konzept für die Betriebsphase entwickeln
Budget für Zertifizierung im Gesamtprojektplan einplanen

Fazit: Nachhaltigkeit rechnet sich

Die DGNB-Zertifizierung ist kein Selbstzweck – sie ist ein strategisches Investment, das sich messbar auszahlt. In einer Welt, in der ESG-Compliance, EU-Taxonomie und Carbon Risk die Immobilienbewertung zunehmend bestimmen, ist ein Nachhaltigkeitszertifikat kein Bonus mehr, sondern eine Versicherung gegen Wertverlust.

Die drei wichtigsten Erkenntnisse:

Für Investoren: DGNB-Zertifikate schützen vor dem Stranded-Asset-Risiko und verbessern die Portfolio-Performance nachweislich.
Für Bauherren: Die Mehrkosten der Zertifizierung (unter 1 % der Baukosten) werden durch höhere Mieteinnahmen und geringere Betriebskosten rasch amortisiert.
Für Nutzer: Zertifizierte Gebäude bieten nachweislich besseren Komfort, gesündere Innenraumluft und niedrigere Nebenkosten – Faktoren, die sich positiv auf Produktivität und Wohlbefinden auswirken.

Tipp der Redaktion: Auch für Wohngebäude und kleinere Projekte bietet die DGNB inzwischen angepasste Zertifizierungssysteme an. Informieren Sie sich, ob eine Zertifizierung für Ihr Bauprojekt sinnvoll ist – der Mehrwert zeigt sich oft erst beim Wiederverkauf, wenn ein zertifiziertes Gebäude im direkten Vergleich mit konventionellen Objekten deutlich besser abschneidet.